やっぱり魅力！ １棟アパートの収益力

とにかく仕事やめたいという勢いで2戸目の中古マンションを購入したゼニーですが、２戸目を購入した時点での家賃収入は10万円程。

仕事を辞めるまでにはまだまだかかりそうです…。


買いやすいという点でワンルームマンションを買いましたが、この先もマンション投資を続けていてはダメだなと思いました。

今後仮に2戸購入できたとしても、家賃収入は倍の20万円。
そこから管理費や修繕積立金を払うので純利益は10万円くらいになってしまいます。

家賃収入を増やして脱サラ・脱OLするにはもっと家賃収入・純利益を増やさなくてはなりません。

私には買えないと思って今まで物件検索から外してた１棟アパートですが、不動産サイトで物件を見ているとアパートの収益性はやはり魅力的です。

石原博光さんの著書『まずはアパート1棟、買いなさい！』にもありましたが、最初から1棟アパートを狙った方が断然投資効率がいいです。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

買えないと思っていた1棟アパートですが、不動産サイトを見ているうちに、1500万円くらいの安いアパートなら買えるんじゃないだろうかと、ダメ元でもやってみようという気持ちになっていきました。

しかし1500万円以下の物件の検索に引っ掛かるのはかなり立地の悪い地方の物件。

またはほとんど空室のアパートや、築年が古すぎていろんなところが痛んでいそうな物件です。

こういう物件をうまく再生させることができれば一気に不動産からの収益が上がりそうですが、リフォームの腕も知識もありません。

さらに地方の土地勘もないし、私にはあまり賃貸運営にかける時間もないのです。

それでも静岡県や長野県くらいなら土地勘はないものの行けない距離ではありません。そのあたりの物件までを視野に入れて探してみました。

非正規社員では1000万円以上の借入は無理そう

いろいろ調べてみたところ、どうも私の年収と非正規社員という属性では1000万円以上の融資を受けるのは無理そうです。

すでに２戸目のワンルームマンション購入で借り入れがあるので1000万円以下でも厳しいかもしれません。

やっぱり無理かな、と思っていたのですが、意外にも夫が乗り気でした。

夫も数年前から不動産投資に興味を示し、「でかい物件欲しいな」と現実味のないことを言っていたのです。

「買えるわけないし」と私はずっと思っていたのですが、ここへきて『でかい物件』ではないにしても、欲しいものが一致しました。

しかし、夫も私ほどではないにせよ、たっぷり融資を受けられるような属性ではありません。
それでも一人でやるよりずっと融資を受けやすくなります。

低属性ながら、ここから脱出するには共に頑張るしかない…。
ついに夫と投資に挑むことにしました。

やはり問題は融資、いくらまで借りられるか？

物件探しは楽しいので主に私があれこれ物件資料を集めました。

夫と収入を合計して世帯年収で融資を受けると一人で融資を受けるより多く借りられるので、3000万円台の物件でも買えるんじゃないかと考えました。

予算を3000万円台まで上げたことで首都圏の物件も視野に入れることができるようになりました。

夫は利回り重視、私は空室リスクを避けたい。
なかなか条件に合うような物件はありませんでしたが、その中のいくつかを現地に見に行くことにしました。

そのうちのとある東京都葛飾区の物件、3600万円の５戸１棟アパートです。

満室でしばらく経営できそうな居住者が長く住まれているアパートです。

しかし利回りが10％程であまりよくありませんでした。実際に見てみると外観も写真で見たよりかなり古い印象です。

微妙な表情の私たちに、不動産屋さんがすかさず別の物件をいくつか紹介しますと探りを入れてきます。

「こいつら金あるんか？」というプレッシャーをかけることも忘れません。
もちろん、商売ですしね。

私たちもどれくらい借りられるかわかっていない状態で、3000万円台の物件を探すのは時間の無駄なので、いくらまで借りられるのか、早速金融機関に融資の打診をしてみることにしました。

不動産屋さんが紹介してくれたいくつかの物件の中の一つ、静岡県の3000万円のアパートで進めることにしました。３割ほど空室がありますが、広い土地と満室時19％の利回りは魅力です。

今時、利回り19％の物件はそんなにありません。
もしここを買えたら、一気に家賃収入増えるな。
と皮算用しながら銀行様の融資がでるかどうかの結果を待ちます。

グーグルマップで調べてはみましたが、土地勘のない静岡県なので一度現地に見に行ってみようかなと、いろんなシミュレーションをして楽しんでいました。が、

融資不可！！

無理か。。３０００万円。

残念ではありましたが、やっぱりという気持ちもありました。

低属性ですし、しかも静岡の物件なので土地は広くても土地の評価額が低かったのです。

属性が高い方なら土地評価が低くても融資がおりますが、私たちのような低属性では無理です。

3000万円台が無理だったので、このあとはハードルを下げて物件を探すしかありません。

しかし、どこまで下げればいいのか？

ハードルを下げるにしても立地が悪いものや築年が古すぎるものは避けてたい。となると2000万円台くらいの物件になります。

だとしても3000万円で無理だったので、2500万円以下物件で改めて探すことにしたのでした。