2棟目のアパート探しでは埼玉、千葉方面を中心に検討しました。
2000万円前後の物件はそのお値段なりにかなり状態が悪いものや立地が際どいものなど難がある物件が多数ありました。
その間いくつか見た中で特に印象深いものがこの埼玉のアパートでした。
埼玉県内、国道16号線ギリギリ内側の川越市の物件です。
川越市は東京への通勤もしやすい住みやすい街です。
川越→池袋まで約３５分。通勤電車は劇混みですが、意外と速いですね。
駅からも近いし、部屋もロフト付きのワンルームで築年もそこまで古くない。
満室時利回りも14％。
ここだけ見ると素敵な物件なのですが、10室中７室空室。嫌な予感がします…。
これはなにかあるなと。
しかし空室が埋まりそうであれば、かなりおいしい物件であります。
自分で見なければ納得がいかないので現地にいってみました。
ベランダに穴が！川越市のワンルーム10戸アパート
まず物件の外観を正面から見て、２階への階段があるのですが、それがなんだか傾いてます？？
恐る恐る不動産屋さんとその外階段を上ってみましたが、あきらかに歪んでいます。
これ、直せるんですかね？という会話をしながら、部屋は大丈夫なのか、もしかしたら建物全体が歪んでるんじゃないかと気になりつつ１階の角部屋を見せていただきました。
部屋に入ろうとすると、床にすごい量の砂ぼこりが…。
「靴のままどうぞ」
と言われ、遠慮なく土足で上がらせていただきました。
１階でしたが天井が高めで開放感がありロフトスペースも広め、キッチンと部屋を仕切るドアもおしゃれな雰囲気で決して安っぽい物件ではありません。
しかし、ふと窓の外をみると、すぐ目の前に墓地！しかも近い！
「隣、墓地なんですね」
「あー、まあ、意外とお墓は気にしない方がほとんどですよ」
…そうですか？ そんなことないですよね。←心の声
そして不動産屋さんが大きめの窓を開けて
「こっちがベランダで洗濯ものとか干したりできます」
と、そこにはボロッボロのベランダが。
そして２階のベランダを支える柱が、木が腐って折れてます。
さらに上を見上げると２階のベランダの床に穴が！
２階のベランダから青空が見えてます…。
さすが７室空室。納得です。
というか、入居中の３室、危険なのでは…。
せっかくの川越駅近の立地も台無しではありませんか。
きちんと手入れしていればまだまだ満室でしばらく経営できそうな物件だったのに、リフォームの資金繰りが上手くいかなかったのでしょうか。
しかしここまで傷んでいると壊して建て替えたほうが良さそうな感じでした。
売地としては高すぎる売価でしたし、非常にもったいない物件でした。
激安なら買いますと不動産屋さんに言い残しましたが、その後連絡はありませんでした。
千葉県の利回り12％以上のファミリー向けアパート
目線を千葉県に移して八千代、習志野、津田沼あたりを中心に見ていきました。
そのあたりで積算評価が７～８割くらいでるところ、津田沼市の物件と船橋市の物件を現地まで見に行きました。
どちらもファミリー向けアパートで築年は古くてもよく手入れされた落ち着いた雰囲気のアパートでした。
津田沼市の物件は2DKの4世帯、利回りも13％で土地の評価額も高く、売値の8割ほどでした。
この物件に買い付けを入れましたが売り手の仲介不動産会社の担当者となかなか連絡が取れず、2週間ほど待っていましたが、結局売主さんが売却をやめてしまい残念でしたが断念。
次に船橋市の物件、こちらも3世帯のファミリータイプのアパートで周辺は落ち着いたご夫婦が多く暮らす住宅街。
1世帯はメゾネットタイプで長く住まれています。
このアパートも利回り12％超で土地評価額が売値の7割ほど。
お値段もお手頃な2000万円以下でした。
2棟目アパート探しの間たくさんの物件資料を見ましたが、利回りがよくても土地の評価額が出ない物件が多く、両方クリアしてさらに駅から近いか、駅から遠い場合は駐車スペースがあるところとなるとかなり絞られました。
この船橋市の物件に買い付けを入れることにし、一週間後、売主さんよりOKの連絡をいただきました。
この時担当してくれた不動産会社の若い営業さんが私のような属性低い顧客にも、利回り・積算評価の両方をクリアする物件を何件も探して来てくれて、とてもありがたかったです。
このあたりの対応は担当の営業さんでかなり違いました。
最終的に仲介業者さんのご尽力もあって、千葉県船橋市の物件で成約。
なんとか2棟目アパートを購入することができました。
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