【脱サラ・脱OL】1棟アパート購入への道(1)

あいかわらず非正規で働きながら不動産投資で脱サラ・脱OLを目指しておりますゼニーです。

雇われて働いている限りはお金持ちにはなれないことを身をもって実感しております。

一日も早く脱依存したい！
どんなにお金がなくても、属性が低くても、志があれば不動産投資で脱依存できます。
私も頑張ります。

1棟アパート、2500万円以下なら買えるのか？

3000万円以下のアパートを探し、静岡県の中古アパートを購入しようとしたところ、融資が降りず玉砕しました。

↓ その時の話はこちら↓
やっぱり魅力！ １棟アパートの収益力


そこでハードルを下げて2500万円以下の中古アパートを探すことにしました。
このくらいまでなら首都圏でも売りに出ています。
多いのが千葉県・埼玉県の中古アパートです。

千葉市・松戸市・八千代市・大宮市、神奈川県では横須賀市、2500万円以下だとこの辺の物件が多いです。

この時検討した物件は、いずれ売却することを前提にしていたので、市街化調整区域のものと再建築不可のものは外しました。

都内市部の中古アパートに的を絞る

都内でも23区外なら2500万円くらいの価格で1棟アパートは買えます。

しかし私のように年収が低く非正規の場合、このくらいの売値の物件でも融資を受けて購入するためには土地の評価額が高めの物件を選ばなければなりません。

購入する物件が借入の担保になるので、担保の評価額が低いと担保割れしてしまうのです。

担保割れとは、もしわたしが借りたお金を返せなくなった場合、銀行の担保になっているアパートが、銀行が貸しているお金より安くなってしまう、銀行が損をしてしまう状況のことです。

当然これはお金を貸す側としては避けなくてはならないので、年数を経ても価値が下がらない（経年劣化しない）土地そのものの値段を重視して融資します。

建物の場合、木造アパートの耐用年数は22年なので、それ以上経つと価値が大きく下がってしまいます。場合によっっては土地の評価のみで融資を受ける場合もあります。

とくにわたしのような低属性の人はお金を返せなくなる割合が高いので、なおさら担保価値の高い物件でしか融資を受けられないのです。

購入物件を検討する時、必ず土地の値段を確認します。土地の値段を調べるには「全国地価マップ」というサイトを利用しています。
このサイトで土地の平米単価を調べ土地の評価額を計算します。

［全国地価マップ］ https://www.chikamap.jp/

不動産投資のローンは自己資金2～3割必要

底辺からの不動産購入の場合、担保価値が高い物件を求められるのと同時に、自己資金も２～3割支払えることが条件になります。

『融資を受けて購入するなら、これくらいの自己資金は用意できますよね？
そのくらいお金に対してシビアに考えてますよね？』

という金融機関からの確認、お金を貯められる人なのかどうか、人間性テストのようなものかもしれません。

そしてさらに不動産を購入する時には諸費用といわれる手数料や保険料等が必要になります。
合計するとなかなか大きな金額になってしまいます。

ここが1棟アパート不動産投資の大きな障壁ですが、少額のワンルームマンションや戸建投資を繰り返していくことで1棟アパート購入までもっていくのが「底辺からの不動産投資」定番パターンです。

このとき、ワンルームマンションなどの所有物件を担保に入れることで、足りない自己資金分をまかなうこともできます。
わたしも過去2つの物件購入でなんとか収益を上げ、貯金と保険などをかきあつめ、今回もなんとか自己資金を捻出しましたが、さらに最初に買った神奈川のワンルームも共同担保に入れることになりました。

脱サラするなら少額からでも投資スタート

本来、投資というものはもっと余裕資金でやるものなのですが、そんな日を待っていたら永遠に脱サラできません。
ここは覚悟を決めてやるしかないです。

少額の物件購入だとしても、自己資金を作ることが一番つらいですが、ここを乗り越えればだんだん投資物件がお金を稼いでくれるようになります。

ここにたどりつければあとは毎日のつらい会社依存から抜け出せるのです。そう思って頑張るしかありません。

わたしの場合はワンルームマンション投資から始めたので時間がかかってしまいましたが、中古戸建投資から始めれば1棟アパート購入までの道のりはそんなに遠くないと思います。

なんとか自己資金を集め、共同担保も用意しましたが、それでも融資が下りるかどうか微妙でした。

それでもこれでだめだったらもっと安い物件を探せばいいだけです。

2200万円のアパートの融資のために銀行に融資の申し込みをし、数日後に結果の連絡が入りました。


結果は　融資OK！

ここでようやく1棟アパート購入へ進むことができたのです。

やる前から無理だとあきらめずに、ダメもとでもやってみるもんですね。
意外にもやってみるとなんとかなったりするのです。

そしてダメならまたやり方を変えればいいのです。

底辺からの投資は打たれ強さが必要です。
どんなにスゴイ投資家の方も最初からすごかったわけではありません。

他の方が投資を始めたころどうだったのか？
本を読んで参考にしました。

やはり自分と似たタイプの不動産投資の本がとても参考になり、自分でも頑張れるかも、と励みになりました。

株もFXもそうですが、不動産投資もやりかたは人それぞれです。
底辺からの投資はこの２冊がおすすめです。

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