1棟目のアパートは順調に満室経営でき、仕事の合間に時々管理会社に連絡を取る程度ですんでいます。
区分マンションに比べてアパートの収益率が素敵なので、次も八王子市の物件と同じような規模で探しました。
2棟目のアパートは以下のようなことを重視して探しました。
● 積算評価が出ること
● 利回りは12％以上あること
● 1都3県、特に埼玉、千葉方面
● 国道16号線の内側にあること
● 空室が出にくい立地であること
積算評価が出ること
融資を受けて買う以上、これは必要絶対条件です。
1棟目アパート購入時もそうでしたが、物件の担保力が弱い場合、購入時に自己資金を多めに入れなくてはなりません。
例えば2000万円の物件で土地の積算評価が600万円くらいでさらに建物の評価額が低い場合は購入時に自己資金を1000万円程入れなくてはならなくなります。
できるだけ自己資金は使いたくないのでなるべく積算評価の高い物件をひたすら探しました。
利回りは12％以上あること
どんなに積算評価が出ても利回りが悪ければ収益がでませんし、キャッシュフローが少なければ次の投資へとつながらないので最低でも12％以上のところを探しました。
本音を言えば12％でも少ないのですが、2000万円前後の物件はかなり足が早く、なかなか私のような末端の投資家まで情報が回ってきません。
たまに良い物件を見つけて問い合わせをすると、業者さんが買い付けをいれていたり、すでに現金で購入が決まっていたりなかなか買い付けを入れるまでにいたりませんでした。
1都3県、特に埼玉、千葉方面
首都圏の賃貸需要は当面は底堅いです。
日本の人口の3割が1都3県に集中していることと、都内に通勤する人の数を考えると、この範囲にある物件の需要はそう簡単には落ちません。
地方の物件の利回りは魅力的ですが、なかなか現地まで見にいくということができない上に、まだ遠隔で賃貸管理をするのが心配だったのでエリアは身近なところに絞りました。
私としてはなるべく空室のリスクを避けたいことと、何かあっても現地に確認に行きやすいことを考えて1都3県と決めました。
ベテラン大家ともなれば遠隔操作でリフォームも賃貸付も問題なくできそうですが、いまは遠方の不動産業者や管理会社との付き合いもないので土地勘のある地域の方が購入も管理もしやすいです。
神奈川方面の物件も見たのですが、神奈川県は埼玉や千葉に比べて物件が少し割高で、利回りが低くなってしまうので、探しているうちにだんだん神奈川の物件は除外していくようになりました。
国道16号線の内側にあること
先ほども書きましたが1都3県に人口が集中しているので賃貸需要が安定しています。さらに地価の下落が少ないので数年後に売却することになった場合にも売りやすくなります。
とくに国道16号線の内側の物件だと、融資も受けやすく、売却もしやすくなります。
そして都内への通勤が可能だと言えるのも16号線以内までになります。16号線を超えたエリアから通勤されている方もいますが、たいていはマイホームを購入した方々です。
都内に通勤する層で賃貸住宅を探すのならやはり16号線の内側がほとんどです。
空室が出にくい物件であること
1棟目が学生の需要がある物件だったので、3〜4月の出入りが激しい時期が重ならないように2棟目は学生需要の物件は避けました。
大人需要でさがすことにしましたが、ワンルーム単身世帯の部屋だとリフォームが簡単なことと収益性がいいということで、できれば1棟で6〜8室のワンルームで探しました。
この５つの条件でひたすらネット検索です。
2000万円前後の物件は「健美家」で見つけることが多かったです。
他には問い合わせた不動産屋さんからの紹介もありました。
あまり期待していなかったのですが、不動産屋さんからの紹介に意外にいい物件があったりします。
そういう巡り合わせは運もありますが、なるべくいろんな不動産屋さんとお付き合いをしておくことも大事だなと思いました。
不動産会社によって得意な物件やエリアが違うので自分の投資方針に近い不動産業者さんとお付き合いしていくといいかなと思います。
いまだ末端の投資家ですが、情報の質とスピードが重要だと改めて感じました。
物件情報だけでなく変化していく融資のことも、うまく情報を拾っていけるかどうかが重要ですね。
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