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カテゴリー: 融資 (page 1 of 2)

【保険請求】 台風被害の修理費 全額保険おりました

台風被害の修理費500万円
全額保険おりました

不動産を購入するときに加入する火災保険。
融資を受けて不動産を購入する際には必ず加入しなければなりません。
不動産を購入するときは、諸費用が他にもいろいろとかかってくるので、それに加えて火災保険結構高いなと思いました

もしかしたら保険を使うことがあるかもしれない、くらいの感覚だったのですが、今年さっそく使うことになり、修繕工事費約500万円全額支払われました


以前にも書いたのですが、融資を受ける際には「火災保険」と呼ばれていますが、実際には建物総合保険というものに加入することが多く、加入する際には火災だけでなく風災や水災までカバーするタイプがおすすめです

とくに不動産購入時に加入する保険は、融資の流れの中で短時間の説明で済ませることが多く、加入者が保険内容をしっかり理解していない場合が多いです。
決済後に加入している保険の内容を時々確認して請求もれがないようにどんな場合に保険請求できるのかしっかり把握しておきましょう。

【保険請求】 知らないと損!台風被害の修理費


認定されれば5営業日以内に支払われる

さて、保険を請求してからどれくらいで支払われるのか。

今回の台風被害では保険申請が多く保険会社の方でもかなり処理が重なっているようでなかなか支給されないのではないかと思っていましたが、申請してから保険金の支払いまで10日程度でした

保険請求をしてから認定されるまで一週間ほどしかかからず、保険請求が通ってから4日後に保険金が振り込まれました
今回の台風被害は屋根破損で、長期間放っておくと壊れた部分から被害が拡大して雨漏りなど発生してしまいます。

なるべく早く工事を依頼したく、保険請求を急いでいたのですが、工費の見積もりに思ったより時間がかかり被害を受けてから2ヶ月近く経ってからの請求になってしまいました。


保険請求に必要なものは、

被害状況の写真
被害状況のレポート
修繕工事費の見積もり

保険請求書

これだけですが、提出するものは内容をしっかり精査しましょう。

不動産投資の保険は代理店担当者が重要!


保険請求の際にお世話になった保険の代理店の担当の方がとにかく敏腕で、請求に必要なものなどの指示にとても助けられました
加入する際の説明もわかりやすく、今後加入する保険はその方にすべてお願いしようと思ったほどです。

不動産投資初期の頃は火災保険なんて安ければどこでもいいと思っていたので、その頃に買った区分マンションは火災保険のみにしていて今後悔しています。

この時は別の保険代理店の担当の方で保険加入の際にも火災保険の簡単な説明があっただけでした。

アパート購入時の敏腕担当者さんから保険でカバーできる内容や金額などていねいに教えてもらったので、はじめて保険加入の意味を知り、その後室内のガラス割れやドアの破損なども、保険で修理することができました

こういう細かい請求をしない方が多いようなので、もしかして保険請求できる?と思ったら加入保険の代理店担当者さんに確認してみましょう。

この保険請求の際にも担当者さんのサポートが重要です。必要書類や見積もりなどのアドバイスをもらえれば、初めての保険請求でもスムーズに処理できると思います。


不動産投資に必須
火災保険のすごいメリット

どういう場合にこれぐらいの保険金が支給されるなどの情報もしっかり教えてくれる担当者さんを選んで加入しておけばいざという時とても心強いです。

屋根修理に500万円も支払うとなるとかなり痛い支出になってしまうのですが、かといって雨漏りなど被害が拡大することの方が大きなマイナスなので工事は早く取り掛からなければなりません

今回約10日ほどで全額保険金が支払われたので、工事もすぐに依頼することができまし

これが全額自分で支払うことになっていたら、工事に取り掛かるのはもっと先になっていたと思います。


保険は融資の際に義務で入ったような感覚でしたが、保険加入にこんなにメリットがあることをはじめて知ることができました。

不動産購入も銀行の融資も担当者さん次第で対応が全然違いますが、保険もおなじで担当の方次第では加入期間中トータルで支払われる保険金にかなり差が出ます


不動産購入時は慌ただしく、保険をじっくり選ぶ時間もないので、購入の予定がない時期に保険内容や保険代理店について比較検討して準備しておいたほうがよさそうです。

保険についての知識を身につけるためにも不動産投資をしている方から紹介してもらうのもおすすめです。

 

【加入している建物総合保険】
あいおいニッセイ同和損保『マイホームぴたっと』

【2棟目】千葉県ファミリータイプのアパート

まだまだ脱サラ・脱OLへの道は長いですが、なんとか2棟目アパートを購入することが出来ました


2棟目のアパートは千葉県船橋市の中古物件


今回値下げ交渉してみましたが売主さんの意志が固く、残念ながら通らず。

こちらも築古ではありますが、外観はきれいに修繕されて古さを感じない物件でした
木造アパートは手入れ次第で状態がかなり変わることを、川越市の物件をみて改めて感じました。


◾️都内中古アパート1号

千葉県船橋市 1棟アパート 3世帯
価格 1600万円
年間家賃 200万円
表面利回り 12%


    

価格1600万円ですが、この金額でも私にとっては自己資金を用意するのは簡単ではありませんでした。

それでも1棟アパートとしてはお手頃物件ですので、このくらいの規模ですと現金一括で買われる方も多いと思います。

融資


私の場合、底辺からの投資なので、どの物件を購入するにしても自己資金を多く入れなければなりません

必然的に返済比率は下がり、安全といえば安全な投資なのですが、次のステップまで、また購入資金を貯めなければなりません
いつかフルローンで買える日が来るんでしょうか…。

しかしそれはきちんと健全な経営が出来るようになってからの話。まだまだ私には地道な積み重ねが必要なのだと考えて、前向きにやれることをやっていこうと思います。

今後、3棟目を目指してどう進めていくか思案中ですが、融資の問題が一番大きいのでそのための準備をしていかなくてはなりません。


2棟目物件は法人で取得することに

法人化

今後のことを考え、今回の物件から法人を設立し法人で融資を受けることにしました

この程度の規模で法人にするのはどうなのかと思ったのですが、個人で融資を受けるのは限界があるのでどこかで法人化したほうがいいようです。

特に私の場合は個人の属性が低いのでいずれは法人の経営状態で判断してもらえるようにしなければなりません。

融資を受けるための方法はいろいろあると思いますが、これも今後のための下準備です。


ファミリータイプアパートの管理


さて、ご夫婦3世帯が暮らすこのアパートですが、どの世帯もお子さんはおらず静かです。

そして2世帯は比較的長く住まれている方玄関先にきれいにお花を咲かせていたり、まるで戸建てのように各自できれいにお掃除などされています

共有スペースもほぼないので毎月の清掃等の費用もかからずあまりやることがなさそうです。

私が希望する「管理がラクで手間いらずな物件」というのがありがたいです。


アパート1号は学生が多い物件なので入退去が多いのですが、こちらも長期間住んでいないので部屋が傷んでおらず、クリーニングと壁紙交換程度で済んでいます
これはこれで慣れればラクです。

ファミリータイプの場合は退去になったときにリフォーム費用がかかりそうですが、今のところそれもなさそうなのでそれまでにキャッシュを貯めておこうと思います。

このアパートからの年間家賃収入はおよそ200万円

区分マンション2つとアパート1号の収入を合わせて年間家賃収入570万円になりました

なんとか年間家賃収入500万円を超えることができましたが、今後の融資ためにしっかり情報収集していこうと思います。

そしてもうしばらく仕事の方も続けていこうと思います。

【2棟目】利回り12%超、千葉県の中古アパート

2棟目のアパート探しでは埼玉、千葉方面を中心に検討しました。

2000万円前後の物件はそのお値段なりにかなり状態が悪いものや立地が際どいものなど難がある物件が多数ありました。

その間いくつか見た中で特に印象深いものがこの埼玉のアパートでした。

埼玉県内、国道16号線ギリギリ内側の川越市の物件です。
川越市は東京への通勤もしやすい住みやすい街です。
川越→池袋まで約35分。通勤電車は劇混みですが、意外と速いですね。

駅からも近いし、部屋もロフト付きのワンルームで築年もそこまで古くない
満室時利回りも14%

ここだけ見ると素敵な物件なのですが、10室中7室空室。嫌な予感がします…。
これはなにかあるなと。

しかし空室が埋まりそうであれば、かなりおいしい物件であります

自分で見なければ納得がいかないので現地にいってみました。


ベランダに穴が!
川越市のワンルーム10戸アパート

埼玉のアパートイメージ


まず物件の外観を正面から見て、2階への階段があるのですが、それがなんだか傾いてます??

恐る恐る不動産屋さんとその外階段を上ってみましたが、あきらかに歪んでいます

これ、直せるんですかね?という会話をしながら、部屋は大丈夫なのか、もしかしたら建物全体が歪んでるんじゃないかと気になりつつ1階の角部屋を見せていただきました。

部屋に入ろうとすると、床にすごい量の砂ぼこりが…

「靴のままどうぞ」
と言われ、遠慮なく土足で上がらせていただきました。

1階でしたが天井が高めで開放感がありロフトスペースも広めキッチンと部屋を仕切るドアもおしゃれな雰囲気で決して安っぽい物件ではありません。

しかし、ふと窓の外をみると、すぐ目の前に墓地!しかも近い!

「隣、墓地なんですね」

「あー、まあ、意外とお墓は気にしない方がほとんどですよ

…そうですか? そんなことないですよね。←心の声

そして不動産屋さんが大きめの窓を開けて

「こっちがベランダで洗濯ものとか干したりできます」
と、そこにはボロッボロのベランダが

そして2階のベランダを支える柱が、木が腐って折れてます

さらに上を見上げると2階のベランダの床に穴が!

2階のベランダから青空が見えてます…。
さすが7室空室。納得です。
というか、入居中の3室、危険なのでは…。

せっかくの川越駅近の立地も台無しではありませんか。

きちんと手入れしていればまだまだ満室でしばらく経営できそうな物件だったのに、リフォームの資金繰りが上手くいかなかったのでしょうか。

しかしここまで傷んでいると壊して建て替えたほうが良さそうな感じでした
売地としては高すぎる売価でしたし、非常にもったいない物件でした。

激安なら買いますと不動産屋さんに言い残しましたが、その後連絡はありませんでした。


千葉県の利回り12%以上のファミリー向けアパート

千葉県中古アパート


目線を千葉県に移して八千代、習志野、津田沼あたりを中心に見ていきました。

そのあたりで積算評価が7~8割くらいでるところ、津田沼市の物件船橋市の物件を現地まで見に行きました。

どちらもファミリー向けアパートで築年は古くてもよく手入れされた落ち着いた雰囲気のアパートでした。

津田沼市の物件は2DKの4世帯利回りも13%土地の評価額も高く、売値の8割ほどでした。

この物件に買い付けを入れましたが売り手の仲介不動産会社の担当者となかなか連絡が取れず、2週間ほど待っていましたが、結局売主さんが売却をやめてしまい残念でしたが断念

次に船橋市の物件、こちらも3世帯のファミリータイプのアパートで周辺は落ち着いたご夫婦が多く暮らす住宅街
1世帯はメゾネットタイプで長く住まれています。

このアパートも利回り12%超土地評価額が売値の7割ほど
お値段もお手頃な2000万円以下でした。

2棟目アパート探しの間たくさんの物件資料を見ましたが、利回りがよくても土地の評価額が出ない物件が多く、両方クリアしてさらに駅から近いか、駅から遠い場合は駐車スペースがあるところとなるとかなり絞られました。

この船橋市の物件に買い付けを入れることにし、一週間後、売主さんよりOKの連絡をいただきました

この時担当してくれた不動産会社の若い営業さんが私のような属性低い顧客にも、利回り・積算評価の両方をクリアする物件を何件も探して来てくれて、とてもありがたかったです。

このあたりの対応は担当の営業さんでかなり違いました。

最終的に仲介業者さんのご尽力もあって、千葉県船橋市の物件で成約

なんとか2棟目アパートを購入することができました

【首都圏不動産】次につながる2棟目アパート探し

1棟目のアパートは順調に満室経営でき、仕事の合間に時々管理会社に連絡を取る程度ですんでいます。
区分マンションに比べてアパートの収益率が素敵なので、次も八王子市の物件と同じような規模で探しました。

2棟目のアパートは以下のようなことを重視して探しました。

積算評価が出ること
利回りは12%以上あること
1都3県、特に埼玉、千葉方面
国道16号線の内側にあること
空室が出にくい立地であること

積算評価が出ること

融資を受けて買う以上、これは必要絶対条件です。
1棟目アパート購入時もそうでしたが、物件の担保力が弱い場合、購入時に自己資金を多めに入れなくてはなりません

例えば2000万円の物件で土地の積算評価が600万円くらいでさらに建物の評価額が低い場合は購入時に自己資金を1000万円程入れなくてはならなくなります。

できるだけ自己資金は使いたくないのでなるべく積算評価の高い物件をひたすら探しました。

利回りは12%以上あること

どんなに積算評価が出ても利回りが悪ければ収益がでませんし、キャッシュフローが少なければ次の投資へとつながらないので最低でも12%以上のところを探しました。

本音を言えば12%でも少ないのですが、2000万円前後の物件はかなり足が早く、なかなか私のような末端の投資家まで情報が回ってきません。

たまに良い物件を見つけて問い合わせをすると、業者さんが買い付けをいれていたり、すでに現金で購入が決まっていたりなかなか買い付けを入れるまでにいたりませんでした。

1都3県、特に埼玉、千葉方面

首都圏の賃貸需要は当面は底堅いです。
日本の人口の3割が1都3県に集中していることと、都内に通勤する人の数を考えると、この範囲にある物件の需要はそう簡単には落ちません

地方の物件の利回りは魅力的ですが、なかなか現地まで見にいくということができない上に、まだ遠隔で賃貸管理をするのが心配だったのでエリアは身近なところに絞りました。

私としてはなるべく空室のリスクを避けたいことと、何かあっても現地に確認に行きやすいことを考えて1都3県と決めました

ベテラン大家ともなれば遠隔操作でリフォームも賃貸付も問題なくできそうですが、いまは遠方の不動産業者や管理会社との付き合いもないので土地勘のある地域の方が購入も管理もしやすいです。

神奈川方面の物件も見たのですが、神奈川県は埼玉や千葉に比べて物件が少し割高で、利回りが低くなってしまうので、探しているうちにだんだん神奈川の物件は除外していくようになりました。

国道16号線の内側にあること

先ほども書きましたが1都3県に人口が集中しているので賃貸需要が安定しています。さらに地価の下落が少ないので数年後に売却することになった場合にも売りやすくなります

とくに国道16号線の内側の物件だと、融資も受けやすく、売却もしやすくなります

そして都内への通勤が可能だと言えるのも16号線以内までになります。16号線を超えたエリアから通勤されている方もいますが、たいていはマイホームを購入した方々です。

都内に通勤する層で賃貸住宅を探すのならやはり16号線の内側がほとんどです。

空室が出にくい物件であること

1棟目が学生の需要がある物件だったので、3〜4月の出入りが激しい時期が重ならないように2棟目は学生需要の物件は避けました
大人需要でさがすことにしましたが、ワンルーム単身世帯の部屋だとリフォームが簡単なことと収益性がいいということで、できれば1棟で6〜8室のワンルームで探しました。



この5つの条件でひたすらネット検索です。
2000万円前後の物件は「健美家」で見つけることが多かったです。

他には問い合わせた不動産屋さんからの紹介もありました。

あまり期待していなかったのですが、不動産屋さんからの紹介に意外にいい物件があったりします。

そういう巡り合わせは運もありますが、なるべくいろんな不動産屋さんとお付き合いをしておくことも大事だなと思いました。

不動産会社によって得意な物件やエリアが違うので自分の投資方針に近い不動産業者さんとお付き合いしていくといいかなと思います。
いまだ末端の投資家ですが、情報の質とスピードが重要だと改めて感じました
物件情報だけでなく変化していく融資のことも、うまく情報を拾っていけるかどうかが重要ですね。

【脱サラ・脱OL】1棟アパート購入への道(1)

あいかわらず非正規で働きながら不動産投資で脱サラ・脱OLを目指しておりますゼニーです。

雇われて働いている限りはお金持ちにはなれないことを身をもって実感しております。

一日も早く脱依存したい!
どんなにお金がなくても、属性が低くても、志があれば不動産投資で脱依存できます。
私も頑張ります。

1棟アパート、2500万円以下なら買えるのか?

3000万円以下のアパートを探し、静岡県の中古アパートを購入しようとしたところ、融資が降りず玉砕しました。

↓ その時の話はこちら↓
やっぱり魅力! 1棟アパートの収益力


そこでハードルを下げて2500万円以下の中古アパートを探すことにしました
このくらいまでなら首都圏でも売りに出ています。
多いのが千葉県・埼玉県の中古アパートです。

千葉市・松戸市・八千代市・大宮市、神奈川県では横須賀市、2500万円以下だとこの辺の物件が多いです。

この時検討した物件は、いずれ売却することを前提にしていたので、市街化調整区域のものと再建築不可のものは外しました


都内市部の中古アパートに的を絞る


都内でも23区外なら2500万円くらいの価格で1棟アパートは買えます。

しかし私のように年収が低く非正規の場合、このくらいの売値の物件でも融資を受けて購入するためには土地の評価額が高めの物件を選ばなければなりません

購入する物件が借入の担保になるので、担保の評価額が低いと担保割れしてしまうのです。

担保割れとは、もしわたしが借りたお金を返せなくなった場合、銀行の担保になっているアパートが、銀行が貸しているお金より安くなってしまう、銀行が損をしてしまう状況のことです。

当然これはお金を貸す側としては避けなくてはならないので、年数を経ても価値が下がらない(経年劣化しない)土地そのものの値段を重視して融資します

建物の場合、木造アパートの耐用年数は22年なので、それ以上経つと価値が大きく下がってしまいます。場合によっっては土地の評価のみで融資を受ける場合もあります。

とくにわたしのような低属性の人はお金を返せなくなる割合が高いので、なおさら担保価値の高い物件でしか融資を受けられないのです。

購入物件を検討する時、必ず土地の値段を確認します。土地の値段を調べるには「全国地価マップ」というサイトを利用しています。
このサイトで土地の平米単価を調べ土地の評価額を計算します。

[全国地価マップ] https://www.chikamap.jp/


不動産投資のローンは自己資金2~3割必要

底辺からの不動産購入の場合、担保価値が高い物件を求められるのと同時に、自己資金も2~3割支払えることが条件になります。

『融資を受けて購入するなら、これくらいの自己資金は用意できますよね?
そのくらいお金に対してシビアに考えてますよね?』

という金融機関からの確認、お金を貯められる人なのかどうか、人間性テストのようなものかもしれません。

そしてさらに不動産を購入する時には諸費用といわれる手数料や保険料等が必要になります
合計するとなかなか大きな金額になってしまいます。

ここが1棟アパート不動産投資の大きな障壁ですが、少額のワンルームマンションや戸建投資を繰り返していくことで1棟アパート購入までもっていくのが「底辺からの不動産投資」定番パターンです。

このとき、ワンルームマンションなどの所有物件を担保に入れることで、足りない自己資金分をまかなうこともできます
わたしも過去2つの物件購入でなんとか収益を上げ、貯金と保険などをかきあつめ、今回もなんとか自己資金を捻出しましたが、さらに最初に買った神奈川のワンルームも共同担保に入れることになりました。




脱サラするなら少額からでも投資スタート

本来、投資というものはもっと余裕資金でやるものなのですが、そんな日を待っていたら永遠に脱サラできません
ここは覚悟を決めてやるしかないです。

少額の物件購入だとしても、自己資金を作ることが一番つらいですが、ここを乗り越えればだんだん投資物件がお金を稼いでくれるようになります。

ここにたどりつければあとは毎日のつらい会社依存から抜け出せるのです。そう思って頑張るしかありません。

 

わたしの場合はワンルームマンション投資から始めたので時間がかかってしまいましたが、中古戸建投資から始めれば1棟アパート購入までの道のりはそんなに遠くないと思います。

なんとか自己資金を集め、共同担保も用意しましたが、それでも融資が下りるかどうか微妙でした。

それでもこれでだめだったらもっと安い物件を探せばいいだけです

2200万円のアパートの融資のために銀行に融資の申し込みをし、数日後に結果の連絡が入りました。


結果は 融資OK!

ここでようやく1棟アパート購入へ進むことができたのです

やる前から無理だとあきらめずに、ダメもとでもやってみるもんですね。
意外にもやってみるとなんとかなったりするのです。

そしてダメならまたやり方を変えればいいのです

 

底辺からの投資は打たれ強さが必要です
どんなにスゴイ投資家の方も最初からすごかったわけではありません

他の方が投資を始めたころどうだったのか?
本を読んで参考にしました。

やはり自分と似たタイプの不動産投資の本がとても参考になり、自分でも頑張れるかも、と励みになりました


株もFXもそうですが、不動産投資もやりかたは人それぞれです。
底辺からの投資はこの2冊がおすすめです。

   めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資
   50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法
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