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カテゴリー: 住宅ローン

シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(2)

前回につづいてシングルが不動産を買うべきか考えてみます。
お金の悩みはシングルでも結婚していても尽きることはありませんが、そのなかでも大きな割合を占める住居費について考えてみました。

特にシングルの場合、今後結婚する前提で考えるとマンション購入など自分には関係ない話に聞こえるかもしれませんが、住居費は大きな金額です。
一度しっかり考えてみて損はないですよ。

前回は賃貸で5年間家賃を支払った場合と1300万円のマンションを購入した場合を比較してみました。

↓前回の記事を読んでいない方はまずそちらをどうぞ。
シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(1)


シングルなのに不動産を買うのはためらいますね。
だいたい買ったところでそこにどれくらい住むのかわからないし、買うとなったら自分一人でローンを払っていかなくてはならないし。
それはそれでけっこう重いものを背負ってしまうような…。

しかし、不動産は買ったからといって一生そこに住まなければならないわけでも一生ローンを払い続けなければならないわけでもありません。

それではシングルで自宅マンション購入したものの素敵な彼と結婚が決まった場合を考えてみましょう。

5年後に素敵な彼とめでたく結婚して引っ越しとなった場合

前回試算した1300万円、東京23区内、1Kのマンションを例として考えてみます。

5年後マンションを賃貸に出した場合


家賃8万5000円で賃貸(1300万円、1K)
ローン返済月額 38,610円(返済期間30年、金利0.45%)

これに修繕積立費と管理費がかかってきますのでそれらを仮に12,000円とします。

毎月の支払い合計 50,610円

8万5000円(家賃収入)− 50,610円(毎月の支払い合計)
= 34,390円

毎月 34,390円のプラスになります。

年間 412,680円プラスです


5年後マンションを売却した場合


5年後のローン残債(ローン残り25年分) 1095.3万円

月返済額 38,610円

もし1300万円で売却した場合、ローン残債を引くと
205万円プラス

ここから売却手数料など約70万円として計算したとしても

5年間で、約130万円のプラス

になります130万円あれば新しい家具なども購入できるのではないでしょうか?



比較のために賃貸マンションにずっと住み続けた場合を試算してみましょう。

賃貸マンションに住み続けていた場合に支払う賃料
97.5万円(12.5ヵ月分)×5年間=487.5万円

賃貸の場合、住居費が年間100万円近い金額になってしますので5年間で約500万円


これを購入した場合のローンの支払いと比較してみましょう。

ローン返済 月額 38,610円

これに修繕積立費と管理費、仮に12,000円を加えたとしても
38,610円 + 12,000円 = 50,610円(月)
年間だと60.7万円です。


賃貸の場合との年間の差額は36.8万円になってしまいます。

5年間の差額にすると約184万円

それなりに大きな金額になってしまいます。



マンションを買ったら結婚できなくなりそう?

よく「マンションを買ったら結婚できなくなりそう」という理由を聞くのですが、本当にそう思いますか?

しっかり自宅マンションを購入していて結婚した人を何人も知っていますが、持っていたマンションは兄弟に売ったり、普通に売却したり、賃貸している人もいます。

どちらかというと自宅を購入していてすでに何年かローンを払っている女性の方が経済観念がしっかりしているということですし、動産は資産になりますので売却益を得ることも賃貸収入を得ることもできるので好意的にみられることの方が多いと思います。


男性も経済的な不安を持っている方がとても多いので、将来のお金のことをしっかり考えている女性は男性から見ても魅力的だと思います。


とはいえ、自宅マンションを購入できる人は確かに年収が高い女性が多いのですが、たとえ年収が高くなくても自宅であればローンもとおりやすいですし、頭金も投資物件を買うより少なくて済みます。
さらに現在の超低金利、利用しないのはもったいないですよ。


[まとめ]

● 5年後賃貸したら
 毎年42万円の家賃収入ができる

● 5年後売却したら
 売却益 約130万円

賃貸住まいのまま5年間過ごした場合と5年間ローンを支払った場合(管理費等含む)の差額184万円は、貯めようと思うと節約したりつみたてを考えたりそれなりに努力が必要です。

しかし、賃貸をやめるという住居費の見直しで5年間で今までと同じ生活をしながら貯めることができます。

そして5年後に売却すればさらに130万円の売却益も得られます。

改めて今払っている家賃、考え直してみてはどうでしょうか。

不動産にどれだけどんなお金の使い方をするかで10年後、20年後かなり大きな差がつきます。

毎月の支出に占める割合も大きいので一度良く考えてみてくださいね。


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シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(1)

結婚するかもしれないのに不動産を買うのか

女性の人生を一番大きく左右するのは今でも結婚かもしれません。
結婚するかしないかに関わらず、一生関わってくるのがお金です。
仕事と結婚とお金、どれも悩ましい問題ですよね。

そこでよく聞くお話、『シングルは不動産を買うべきか』賃貸一人暮らし女性の場合を考えてみました。

結論から言うと絶対買ったほうがいい
それでは早速試算してみましょう。

都市部でよくある例をあげてみましょう。

[例]由紀さん 38歳 年収430万円

  賃貸マンションに一人暮らし
  実家に戻るつもりはない
  結婚は絶対にするつもり

  今住んでいるところの家賃 7万8000円


結婚するかどうかは不確定要素なので、最悪の場合のずっとシングルだった場合を考えてみます。

この最悪の場合を考えたくなくて試算する事を避けますよね。そんな事あるわけないし。
でもリスクヘッジのためと割り切って冷静に考えてみます


自宅マンションを買わずに賃貸に住み続けた場合


今後も家賃を払い続けた場合
(85歳まで賃貸すると仮定)

97.5万円(12.5ヵ月分)× 47年間 
= 4582.5万円


なんと、4500万円以上も支払うことになってしまいます
試算では85歳まで住んだ場合としていますが、現在も平均寿命は伸び続けています…。

もしかしたら90歳以上まで生きるかも…。うわっ、考えたくない。
と思うかもしれませんが、あり得る話です。


自宅マンションを買った場合


いま賃貸で住んでいるところより少しグレードアップして、38歳女性が住むのにふさわしい東京23区内の1Kのマンションを購入したとします

価格 1300万円
フルローン 金利0.45%
ローン期間 30年

支払い総額(借入金+利息) 1390万円
購入手数料・登記費用等 約70万円

総額 1460万円

賃貸した場合と購入した場合の差、
3092.5万円


試算してみると、圧倒的に買った方が安いです

たとえ結婚するとしても、絶対に買った方がいい都内の自宅マンション


先ほどの試算どおり、圧倒的に買った方が安いです
これはだれでも試算できることですが、自分で計算してみようと考える人は意外に少ないのです。

結婚するかもしれないということと、85歳まで生きないかもしれない(長生きしたいと思っていない)ということで、マンション購入は考えたくないことになってしまうんですよね。

結婚を前提に生きている女性にとっては「買っちゃったら終わり」という言葉を聞いたりします。
確かに、マンションを買ってしまったら、いよいよ覚悟決めたか?と自分でも思ってしまいそうです。

さらに「結婚あきらめたの?」なんて親や兄弟からも何か言われそうな、触れられたくない部分のネタになりそうな気がして、なんとなく避けたくなりますよね。

しかし、実際にかかる住居費を考えてみると、もしかしたら買わないリスクの方が「終わり」という言葉に近いのかもしれません…。
老後は何かとお金が必要になります。ここは冷静に比較してみましょう


もしマンション購入で身内に結婚ネタで突っ込まれたとしても、「将来賃貸して年金の足しにする」とでも答えておけばいいのです。

次回、マンション購入した後5年後にめでたく結婚した場合を試算します。

マンションを購入し、売却または賃貸した場合と、買わずに賃貸に住み続けた場合を比較してみます。

貯金ゼロから不動産を2つ買う方法

貯金が全くない状態から不動産を二つ所有するには一つは安い賃貸物件を先に買って後から自宅を買う方法がオススメです。

最初に買う物件が安いものであればたとえローンで購入していたとしても住宅ローンに影響することはほとんどありません。

私の場合、最初から計画していたわけではなく、先にワンルームマンションを購入したのですが、その後自宅を購入しました。



自宅の住宅ローンを組むときには300万円で買ったワンルームマンションは売ってしまえばいいと思っていたのですが、世帯年収の少ない私たちでは頭金300万円ではとても足りません。
なんとかして貯金を増やさなければと焦っていました。

ワンルームマンション購入から2年ほど経ったころ、ダメ元で自宅用マンションを何件か観に行きました

毎月の家賃は住宅ローン並みに高いので早く自宅を買いたかったのですが、貯金もなかなか増えないし、最初のローン審査のこともトラウマになっていてもう住宅ローンなんて組めないんじゃないかと思っていました

フルローンで買えた自宅マンション

ところが、見に行ったマンションで、意外にもフルローンが通ったのです。

当時はリーマンショック後で都心でも中古マンションの価格がかなり下がっていました。
無理をしない金額だったのが良かったのかもしれませが、まさか、フルローンで買えるとはまったく思っていませんでした。

しかも住宅ローンを組んだのはメガバンク。不動産屋さんにメガバンクは無理じゃないですか?と聞いたくらいです。

前回のことがあったので嬉しいもののかなり拍子抜けしました。

結局フルローンで買えることになったのでワンルームマンションは売らずに済みました。

投資用の不動産ローンより自宅の住宅ローンの方がハードルが低いので、自己資金が少ない場合でも住宅ローンのほうが通りやすいです。
数年前までは投資用不動産でもフルローンで買えましたが、今は自己資金なしでは買えません。

投資用物件のローンがあったとしても多額の借入でなければ住宅ローンに影響することはあまりありませんし、もし投資用物件を現金で買っていれば、それを共同担保に入れるという方法も取れます

ですので先に投資用物件を買ってしまった方が投資を進めやすいですね。

数年前は貯金もなかった自分が自宅のマンションと投資用ワンルームを持つことになりました
相変わらずお金はありませんでしたが、数年前にはこんな流れで不動産を二つ所有できるなんて考えてもいませんでした

やはり2年前無理をしてローンを組んでいなくてよかったです。

不動産屋さんも頑張ってくれて立地が良い割にかなり値引きにも応じてくれました。
この頃はマンションがなかなか売れなくて不動産業界も苦しい時期だったようです。

少額でも 「お金に働いてもらう」ことを実感できる

住宅ローンが組めないことが分かった時から融資の事や不動産のことを本やネットで調べました

そこからまたファイナンシャルプランを練り直したりしながらお金について勉強したことで何もわかっていなかった頃から考えるとかなり成長できたと思います。

底辺から始める不動産投資は短期間でがっつり儲かる、とはいきませんが、少額でもできる範囲で地道にやることで必ずお金を生み出すことができるようになります

ワンルームマンションからの収益はたいした額ではありませんでしたが、少額でも投資用不動産を持つことで「お金に働いてもらう」ということを実感することができました


とはいえ、貯金ゼロから始めるにしても、最低でも諸費用分は自分で頑張って貯めなくてはいけません。

それでもいきなり高額な物件を買うのではなく、安い物件を買うのですから、諸費用分くらいなら頑張ればなんとかなると思います。

初期の頃は辛いですが、それを乗り越えた時に今まで知らなかった世界が開けると思います。少しずつでも前に進みましょう。

先に買うべきなのは自宅か?投資用不動産か?

投資用か、それとも自宅か。どっちから入るかは結構重要です。
私としては投資用物件から買ったほうが絶対にいいと思います

なぜかというと自宅を買った時点で手詰まりになる方が多いから。

自宅の購入は人生の中でもおそらく一番高額な買い物ですよね。
それをいきなり不動産の知識がない状態で買ってしまうとどうなるか
憧れのマイホームですから、やっぱり誰でも素敵なところに住みたいですよね。
家の広さにしろバスルームやキッチンにしろいろいろ譲れないところがたくさんあります。

そして素敵な新築マンション、新築戸建てを見てしまうと、絶対こういうところに住みたい!!って思っちゃいます。

だって素敵なんだもん、新築物件。
私もすごーく住みたくなっちゃいましたよ。
でもこういう大きな買い物をする時こそ冷静にならなくてはいけません

新築物件を購入するとゲームオーバー

素敵な新築物件ですが、悲しいことに住み始めたらすぐに中古物件扱いになってしまいます。
そして買ったばかりはピカピカでも5年たったら結構傷みもでてきます。

やはり一度住んでしまうと物件の価格は大きく下がってしまいます。
新築マンションだと引っ越しして住み始めたらおよそ2割価格が下がると言われています。
もしローンが払えなくなって5年後に売却しようと思っても、売却代金でローンの残金を払えないということに。こうなると身動きが取れません。

さらに借りられるだけ自分の融資枠いっぱいにローンを組んでしまうと、いざ投資物件購入という時にお金を借りられなくなってしまいます

こうなってしまってはゲームオーバー、このパターンの方が本当に多いです。

私の場合も先に自宅を買う気満々だったのですが、お金の世界の事を知らな過ぎて買えませんでした


↓↓ その時の悲惨な顛末はこちら
頭金を貯めたのに 家を買えなかった



そして仕方なくですが、先に投資用のワンルームマンションを買うことになりました

このころ不動産投資の知識なんてほとんどありません。
いきなりたいしてお金もないのに4000万円くらいの自宅物件を買おうと思っていたくらいですから。

自宅が買えなくてその時は本当にショックだったのですが、このとき無理をして買っていたらそのあとローンの支払いだけでいっぱいいっぱいになっていたと思います。

たくさんの不動産をみることで不動産の本当の価値を知る

そもそも、なんでワンルームマンションを買おうと思ったかというと、現金で貯金していると使ってしまいそうだったからなんです。

貯められない体質だったので、お金使う理由ならいくらでも出てきます。

現金でもっていると危ない。
しかも不動産に投資したら、現金で持っているより増えるのも早いし!

そう思ってさっそく自分に買えそうな物件を探し始めました。

自宅のマンションのローンすら通らないので買える物件は限られています。

ローンは多分使えないから、頭金用に貯めた300万円程度の物件。初めての不動産購入です。

経験が100冊の本より大きな学びになる

この頃も本を読んだりブログを読んだり勉強はしているつもりでしたが、実践に勝る勉強はありませんでした

不動産を買う時に手数料登記費用等の諸費用がどれくらいかかるのか、買った後も不動産取得税を払うとか、実際に払ってみて諸費用の重みを実感します。

そしてこれを購入してから不動産が少し身近になり、どういう物件が価値があってどういう物件がダメ物件なのか少しずつ分かるようになってきました

この物件、今の私なら買わないと思いますが、この物件を買ったことで私にとっては300万円以上の大きな学びとなりました

一歩踏み出すことは思っている以上に重要です

この時自分がいずれアパートを買えるようになるとは全く思いませんでした。自宅ですら買えませんでしたし。相変わらずアパート暮らしです。

ちっぽけな自分から少しだけ成長できただけのことですが、「さて、次はどうしよう」とさらに次の一歩を考えられるようになりました

この投資ははっきり言ってベストの投資とは言えません。

それでもベストの物件を探して何年も過ぎてしまうより、やってみようと思ったらまず一歩を踏み出すことが重要なのだと思いました。

そういう意味で物件自体の価値は大したことなかったとしても、この物件を買ってよかったと今でも思います。

まとめ
最初に買うのは投資用物件がおすすめ
新築物件は避ける
たくさんの物件を見て不動産を知る
まず一歩踏み出してみる

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頭金を貯めたのに 家を買えなかった

不動産投資を始める前、お金の知識は全くありませんでした。
ファイナンシャルリテラシーがないとお金持ちにはなれません。もし当時のままお金の勉強をしなかったとしたら今もまだ貧乏なままだったと思います。
私のような失敗をしないように知識武装してくださいね。

頭金を貯めたのに家を買えなかった

長男が2歳くらいになった頃、家計のことを真剣に考えるようになりました。まだまだ子育てが大変で思うように働ず、家族が増えたことで支出も増え、かなり苦しい時期でした。

それまでは目の前のことしか考えなかった私も、さすがにこの先のお金のことも考えなければならなくなりました。
もし病気になったらとか、子供の教育費とか、考えると気持ちが沈む事項です。

住んでいたアパートも子供の成長とともに手狭になっていくので家も買いたい。

そこでこのまま賃貸で暮らした場合、10年後に家賃をどれだけ払うのかなと考えてみました。

当時の家賃、2DKで12万8000円
年間家賃約150万円なので10年でなんと1500万円


中古の一戸建てが買えそうではないですか! ヤバい!

このままでは賃貸貧乏。こんなに払っても全然自分のものにならない賃貸はやっぱり損です。

とにかく家を買おう!


脱賃貸!
そう決めてからコツコツ貯金に励みました。
少しでも早く貯めたくて、手数料がかからない投資信託を買ったりもしました。
私のような非貯蓄体質の人間は現金で持っているとついつい使ってしまうのでこれはいい方法でした。
おまけに少しだけですがリターンもありました。

しかし貯めようと決意してまもなく次男を妊娠出産。
頭金の目標額は300万円でしたが、少したまったところで1歩どころか大きく後退してしまい、貯めようと決意してから頭金が貯まるまでに4年ほど経ってしまいました

仕事と子育てでクタクタな上になかなか貯金も貯まらず、この頃は本当につらかったですね。

自宅物件を探し始めるとうとう脱賃貸か

そうやって必死に貯めた300万円。
ようやく自宅物件を見に行けるようになりました。

そんなときに見つけた4000万円の素敵なテラスハウス(新古)。
中庭にはオリーブが植林され、オリーブのそばにはテラコッタの壺が飾られていました。
テラスハウスは白い石積み風の壁で全体的にプロヴァンス風にデザインされていました。

4000万円は完全に予算オーバーでしたがどうしてもそこに住みたくなり、不動産屋さんにローンの審査をお願いしました。
が、案の定ダメ…。

金融機関はなぜローンが通らないのかその理由は教えてくれません。

夢いっぱいの不動産めぐりから一気に谷底に落っこちた気分です。
ローンが組めないなんて経済的弱者、底辺です

しかし今考えると貯金も少ししかないし、年収も低い状態で4000万円のローンは無謀だったと思います。
この頃の自分を振り替えると、本当に世間知らずだったなと思います。

金融機関の人を見る目の厳しさを初めて知ったときでした。
今思えば大金を借りるのですから当然ですよね。