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シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(2)

前回につづいてシングルが不動産を買うべきか考えてみます。
お金の悩みはシングルでも結婚していても尽きることはありませんが、そのなかでも大きな割合を占める住居費について考えてみました。

特にシングルの場合、今後結婚する前提で考えるとマンション購入など自分には関係ない話に聞こえるかもしれませんが、住居費は大きな金額です。
一度しっかり考えてみて損はないですよ。

前回は賃貸で5年間家賃を支払った場合と1300万円のマンションを購入した場合を比較してみました。

↓前回の記事を読んでいない方はまずそちらをどうぞ。
シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(1)


シングルなのに不動産を買うのはためらいますね。
だいたい買ったところでそこにどれくらい住むのかわからないし、買うとなったら自分一人でローンを払っていかなくてはならないし。
それはそれでけっこう重いものを背負ってしまうような…。

しかし、不動産は買ったからといって一生そこに住まなければならないわけでも一生ローンを払い続けなければならないわけでもありません。

それではシングルで自宅マンション購入したものの素敵な彼と結婚が決まった場合を考えてみましょう。

5年後に素敵な彼とめでたく結婚して引っ越しとなった場合

前回試算した1300万円、東京23区内、1Kのマンションを例として考えてみます。

5年後マンションを賃貸に出した場合


家賃8万5000円で賃貸(1300万円、1K)
ローン返済月額 38,610円(返済期間30年、金利0.45%)

これに修繕積立費と管理費がかかってきますのでそれらを仮に12,000円とします。

毎月の支払い合計 50,610円

8万5000円(家賃収入)− 50,610円(毎月の支払い合計)
= 34,390円

毎月 34,390円のプラスになります。

年間 412,680円プラスです


5年後マンションを売却した場合


5年後のローン残債(ローン残り25年分) 1095.3万円

月返済額 38,610円

もし1300万円で売却した場合、ローン残債を引くと
205万円プラス

ここから売却手数料など約70万円として計算したとしても

5年間で、約130万円のプラス

になります130万円あれば新しい家具なども購入できるのではないでしょうか?



比較のために賃貸マンションにずっと住み続けた場合を試算してみましょう。

賃貸マンションに住み続けていた場合に支払う賃料
97.5万円(12.5ヵ月分)×5年間=487.5万円

賃貸の場合、住居費が年間100万円近い金額になってしますので5年間で約500万円


これを購入した場合のローンの支払いと比較してみましょう。

ローン返済 月額 38,610円

これに修繕積立費と管理費、仮に12,000円を加えたとしても
38,610円 + 12,000円 = 50,610円(月)
年間だと60.7万円です。


賃貸の場合との年間の差額は36.8万円になってしまいます。

5年間の差額にすると約184万円

それなりに大きな金額になってしまいます。



マンションを買ったら結婚できなくなりそう?

よく「マンションを買ったら結婚できなくなりそう」という理由を聞くのですが、本当にそう思いますか?

しっかり自宅マンションを購入していて結婚した人を何人も知っていますが、持っていたマンションは兄弟に売ったり、普通に売却したり、賃貸している人もいます。

どちらかというと自宅を購入していてすでに何年かローンを払っている女性の方が経済観念がしっかりしているということですし、動産は資産になりますので売却益を得ることも賃貸収入を得ることもできるので好意的にみられることの方が多いと思います。


男性も経済的な不安を持っている方がとても多いので、将来のお金のことをしっかり考えている女性は男性から見ても魅力的だと思います。


とはいえ、自宅マンションを購入できる人は確かに年収が高い女性が多いのですが、たとえ年収が高くなくても自宅であればローンもとおりやすいですし、頭金も投資物件を買うより少なくて済みます。
さらに現在の超低金利、利用しないのはもったいないですよ。


[まとめ]

● 5年後賃貸したら
 毎年42万円の家賃収入ができる

● 5年後売却したら
 売却益 約130万円

賃貸住まいのまま5年間過ごした場合と5年間ローンを支払った場合(管理費等含む)の差額184万円は、貯めようと思うと節約したりつみたてを考えたりそれなりに努力が必要です。

しかし、賃貸をやめるという住居費の見直しで5年間で今までと同じ生活をしながら貯めることができます。

そして5年後に売却すればさらに130万円の売却益も得られます。

改めて今払っている家賃、考え直してみてはどうでしょうか。

不動産にどれだけどんなお金の使い方をするかで10年後、20年後かなり大きな差がつきます。

毎月の支出に占める割合も大きいので一度良く考えてみてくださいね。


[関連記事]
シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(1)

シングルは不動産を買うべきか 賃貸一人暮らし女性の場合(1)

結婚するかもしれないのに不動産を買うのか

女性の人生を一番大きく左右するのは今でも結婚かもしれません。
結婚するかしないかに関わらず、一生関わってくるのがお金です。
仕事と結婚とお金、どれも悩ましい問題ですよね。

そこでよく聞くお話、『シングルは不動産を買うべきか』賃貸一人暮らし女性の場合を考えてみました。

結論から言うと絶対買ったほうがいい
それでは早速試算してみましょう。

都市部でよくある例をあげてみましょう。

[例]由紀さん 38歳 年収430万円

  賃貸マンションに一人暮らし
  実家に戻るつもりはない
  結婚は絶対にするつもり

  今住んでいるところの家賃 7万8000円


結婚するかどうかは不確定要素なので、最悪の場合のずっとシングルだった場合を考えてみます。

この最悪の場合を考えたくなくて試算する事を避けますよね。そんな事あるわけないし。
でもリスクヘッジのためと割り切って冷静に考えてみます


自宅マンションを買わずに賃貸に住み続けた場合


今後も家賃を払い続けた場合
(85歳まで賃貸すると仮定)

97.5万円(12.5ヵ月分)× 47年間 
= 4582.5万円


なんと、4500万円以上も支払うことになってしまいます
試算では85歳まで住んだ場合としていますが、現在も平均寿命は伸び続けています…。

もしかしたら90歳以上まで生きるかも…。うわっ、考えたくない。
と思うかもしれませんが、あり得る話です。


自宅マンションを買った場合


いま賃貸で住んでいるところより少しグレードアップして、38歳女性が住むのにふさわしい東京23区内の1Kのマンションを購入したとします

価格 1300万円
フルローン 金利0.45%
ローン期間 30年

支払い総額(借入金+利息) 1390万円
購入手数料・登記費用等 約70万円

総額 1460万円

賃貸した場合と購入した場合の差、
3092.5万円


試算してみると、圧倒的に買った方が安いです

たとえ結婚するとしても、絶対に買った方がいい都内の自宅マンション


先ほどの試算どおり、圧倒的に買った方が安いです
これはだれでも試算できることですが、自分で計算してみようと考える人は意外に少ないのです。

結婚するかもしれないということと、85歳まで生きないかもしれない(長生きしたいと思っていない)ということで、マンション購入は考えたくないことになってしまうんですよね。

結婚を前提に生きている女性にとっては「買っちゃったら終わり」という言葉を聞いたりします。
確かに、マンションを買ってしまったら、いよいよ覚悟決めたか?と自分でも思ってしまいそうです。

さらに「結婚あきらめたの?」なんて親や兄弟からも何か言われそうな、触れられたくない部分のネタになりそうな気がして、なんとなく避けたくなりますよね。

しかし、実際にかかる住居費を考えてみると、もしかしたら買わないリスクの方が「終わり」という言葉に近いのかもしれません…。
老後は何かとお金が必要になります。ここは冷静に比較してみましょう


もしマンション購入で身内に結婚ネタで突っ込まれたとしても、「将来賃貸して年金の足しにする」とでも答えておけばいいのです。

次回、マンション購入した後5年後にめでたく結婚した場合を試算します。

マンションを購入し、売却または賃貸した場合と、買わずに賃貸に住み続けた場合を比較してみます。

【空き家】活用できれば安定した副収入に 不要なら即売却

2棟目におすすめ 空き家再生

年末年始を実家で過ごしたときにいつも思う地方の増え続ける空き家。
自分の実家もいずれ空き家なのか?と他人事ではありません。
そして空き家を相続したものの処分に困っているという話をよく聞くようになりました。
2015年に施行された空家法(空家等対策の推進に関する特別措置法)。
これ以降空き家を放置することができなくなりました。

特定空家と認定されて指導を受けたにもかかわらず放置し続けていると「勧告」が出され、そうなってしまうと固定資産税が最大で6倍にもなってしまいます。

空家等対策の推進に関する特別措置法(概要)

両親が亡くなって実家を相続したものの誰も住まない

子供がいない叔父が他界して古家を相続した


など、誰にとっても起きそうな問題ですよね。
自分にも起きそうなことでもいざとならないと自分のこととして考えてみないものです。

不動産に興味も知識もない場合は何もせず即売却すべし

普通は不動産の売買など一生に一度あるかないか。
相続したもののどうしていいか困ってしまうことも多いでしょう。
そしてせっかく相続した物件だとしても、リフォームして賃貸経営しよう!と考える人は実際はあまりいないようです

せっかく相続した不動産、といっても古い木造家屋と人口が減っている街の土地の場合、再生して不動産収益を得るのは実際、かなり難易度高めになります

即売却するか賃貸経営するかはいくつか不動産の再生を経験した方でも立地次第では売却を選ぶでしょう。

もしうまく活用できそうにないなら早めに売却に動くのがいちばんの得策です

いらない不動産を相続したら長く持たず即売却

すべて業者に委託するなら入念な見積もり比較は必須

高額な費用を請求される詐欺業者に注意
 土地価格は自分で調べる

木造家屋は空き家になると急速に劣化が進みます。窓を閉め切った部屋の中はカビが生えやすく、害虫の住みかにもなってしまいます。
さらに庭の木が伸び放題になるのも時間の問題。

こうなってしまうと自治体から植木の伐採の指導や勧告などが来ます
庭の手入れにも費用がかかってしまうし放置して痛んでしまった家はかなり値下げして売却することになってしまいます

そうなる前に早めに不用品を処分し売却できるまでに持っていきましょう。

身内を亡くした後この行動に移るのが本当に大変なのですが、先に伸ばしてしまうと植木や家の修復などの余計な手間もお金もかかってしまいます。

もしそんな気力が湧いてこない、という場合は少し高額になってしまいますが不用品処分から不動産売却までおまかせでやってくれる業者に頼むのもありだと思います。

ただこのとき、業者選びはしっかり見積もりを比較して決めてください
びっくりするような高額な費用を請求されることがありますので事前の相場調べと見積もり比較は必須です。

建物の値段は築古の場合ほぼ価値なしと判断されることが多いですが、土地の値段はしっかり下調べして業者の言い値で売却せず、納得できる金額で売却してください

土地の値段を路線価で調べるには【全国地価マップ】

相続は不動産以外でも知識がないと大変な思いをしたり、思っていた以上の相談料を払うことになったりします。

誰にでもおきる可能性があることですので事前に準備して冷静なときに知識を得ておけば、騙された、失敗した、ということは避けられますよね。
不謹慎だと思わずに平常心で余裕があるときにいくつか業者のあたりを付けておいてもいいと思います。


相続した不動産をどう使うか
自分で稼ぐ力を身に付けるチャンス


自分が住まないにしても活用できそうな不動産を相続した場合、その不動産でいくら稼げるか、自分の力で生きていく力をつけるチャンスと考えて不動産投資に挑戦してみてはどうでしょうか?

活用できそうな不動産は融資を活用して収益化する

相続や不動産賃貸で得た知識は今後も使える

お金の知識は何にでも応用可能 自分で稼ぐ


やってみようという気持ちがあれば、リフォーム代は日本政策金融公庫などでも融資をうけることができますし、長い間家賃収入を得られるのでその間の収益をトータルで考えればすぐに売却するより大きなリターンを得ることができます

実際相続した実家を賃貸経営して不動産投資の良さを知り、普通のサラリーマンから投資を拡大していった例もありますので、やってみようという気持ちさえあれば空き家相続はいい機会になると思います。
相続もひとつのチャンスですのでこれをどう活かすのか。あなたならどうしますか?

普段からお金の知識を持っていれば、税金面でも保険でも無駄がなく相続の場面でも資産をうまく活かせます

副収入を得るための今の副業ブームは、会社員として働き続けることに不安を感じる方の多さを物語っていますし、実際に大手に就職した方でもリストラの危機に直面している姿を見ると明日は我が身かと不安になりますよね。

今勤めている会社も自分が60歳を迎えたとき経営状態がどうなっているかわかりませんし、自分自身も会社でどういう扱いになるのか不安がない人はいないと思います。

会社の収入だけでは不安だけど副業は会社で禁止されている。
そういう場合も相続で得た不動産を賃貸するのであれば副業とみなされることはほぼありませんので、本業以外の副収入を得たい方にはとてもいい方法だと思います。

自分の力でお金を稼ぐことはこれからますます必要になっていきます。
何か一つ新しいことを始めるとそれに関連したさらに新しい知識も身に付いていきます

会社に依存せず自由で豊かな人生が送れるように、自分次第でいくらでも成長していくことができます。

空き家活用はサラリーマンでも副収入を得られるチャンスです。機会があれば、がんばってチャレンジしてみてください。

【保険請求】1棟目アパートも90万円保険おりました

1棟目アパートも保険全額おりました

昨年の台風は関東で大きな被害を出し、保有する千葉のアパート2号も屋根が破損しました。
そして八王子市の物件、アパート1号でも軒とい・雨どいが破損。
こちらも保険請求をしていました。


↓千葉物件では保険請求500万円全額おりました
【保険請求】 台風被害の修理費 全額保険おりました


アパート1号の保険も千葉の台風被害で保険請求したときと同じ保険代理店で、八王子物件も迅速対応していただき、一週間もたたずに保険金が振り込まれました

この保険代理店を紹介してくれたのはアパート1号を仲介してくれた不動産屋さんなのですが、この保険担当の方とつながることができて本当に感謝です。

そしてこのとき仲介してくれた不動産営業の方は当時勤務していた不動産会社を退職しており(よくあることですが…)、その方とはもうつながりがありません。
不動産業界は人の移動が激しいですね。

お世話になっていた担当営業さんが新しい会社を作ってぐんぐん成長していったりすることも珍しくなく、不動産投資業界の勢いをそういうところから感じたりもします。


大規模な災害は保険認定されやすい

アパート1号の台風被害は千葉のものにくらべると小さな被害ですみました。
ほっとしたところでしたが、軒といの修理は足場を組む必要があり、それなりに費用がかかってしまいます。
その工事費を保険請求したのですが、90万円全額認定されました

地域的に大きな台風被害や水災などが起きた場合は保険認定されやすいようです。
2件の保険請求ともに請求後すぐに認定され、どちらの保険金も1週間以内に振り込まれました。

今回のことで保険のありがたみがよく理解できたので、次回はもう少し高額の保険に加入することも検討しています。


保険請求の際に必要な写真ですが、被害前の写真があると比較して請求しやすいので、時々建物の外観写真を撮っておくといいと思います。

今回の建物調査では、台風の後に建物を管理会社に調査してもらったのですが、破損個所は気づかないような見えにくい部分にもあって、軒とい雨どい以外にも屋根下の軒などの破損もみつかりました。

オーナーが自分でチェックするだけだと気付かない部分もあるので複数で被害のチェックをしておくとなおよいですね。

台風被害で破損した部分の修繕以外にもついでに壁に取り付けてある物干金具も新しいものに取り換えることにしました

昨年物干金具が壊れて取り換えた部屋が1部屋あったのですが、この時の工事費が思ったより高かったので今回ついでにまとめて取り換えます。

外壁の高い位置についているので金具自体は安く1セットで3千円程ですが工事費は1万円以上かかります。


物干金具の痛みは経年劣化によるもので保険請求はできませんが今回の軒といの修理と一緒に依頼しました。

今回足場を組んで軒といの修理をするので、物干金具交換も足場を使えて工費を削減できます

まとめて工事依頼するので値引きにも対応してもらえ、いままで気になっていた傷んだ部分もまとめて直してもらうことができました
工事をする方も小さな工事を複数回依頼されるよりまとめての方がいいようです。


もったいない!
意外と多い投資物件の保険請求漏れ

今回の保険請求は千葉の物件、アパート2号が被害のをうけたので八王子のアパート1号も保険請求しよう、と考えたのですが、意外と請求しない人が多いようです

保険に加入するときにも言われたのですが、被害を受けて請求しようとしていたにもかかわらず、なかなか請求資料をつくる時間が取れず、面倒になって結局請求しないというパターンのようです。

わたしも普段仕事をしていて兼業で大家業をやっているのでなかなか投資物件の管理に時間が取れないのもわかります。

自分が住んでいる住居と違ってすぐに被害を確認できないことも、被害の実感がわかずに放置してしまう理由になるかと思います。
しかし、傷んだままにしているとそこから建物の劣化がはげしくなることもあるのでこわれたらすぐに直すことは大事です。

いままでに管理が悪く築年数分よりかなり劣化してしまった物件をいくつも見てきました。

築年がたってもきちんと修繕、管理された物件とあまり手をかけられなかった物件とは第一印象が全然違います

住む人にとっても建物の印象は大切ですが、もし売却ということになった時に傷んでしまった建物の状態を回復するのはかなりの費用がかかってしまいます。
そのことを理由に指値で大幅に値下げされることになりかねません

せっかく保険で修理できますのでしっかり利用して建物を保守していれば大規模修繕時の費用も抑えられま

保険請求は面倒ですが、やらないと本当にもったいないので災害時にはぜひ建物のチェックをしてみてください。

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投資の勉強にセミナーは不要 失敗しない不動産投資

投資初心者にはセミナーより本からの知識が有効

老後資金を作るために不動産投資をはじめる話を聞くと私も大賛成なのでうれしくなりますが、投資を始めるときに以下のことを心に決めておくと失敗の確率を大幅に下げることができます。


新築区分マンションは買わない
セミナーに参加する前に本を20冊は読む


特に不動産業者が主催する投資セミナーは知識ゼロで行くところではありません。
不動産投資がどういうもので、自分がどんな物件を買おうとしているのか、その理由は?など、自分の中で方針を明確にした状態で参加するようにしてください

なんとなくセミナーに参加して、熱心に勧められた物件を見に行って悪くなさそうだから買った、というのでは不動産投資家としては勉強不足です。

不動産投資セミナーは参考になるものも多いので参加すること自体は悪いことではないのですが、特に属性の高い安定高収入の方はカモにされやすいので気をつけてください。

あまり知識がない状態で不動産投資セミナーに参加すると、不動産業者から勧められる物件はワンルームマンションが多いです。

すぐに借り手がつきそうで資産性も高い『見栄えのいい不動産』であることが多いです。

特に新築ワンルームマンション投資はホワイト企業に勤めるサラリーマンの投資先によくあがっていました。
しかし、新築物件は購入後だれかが住めば中古物件になってしまい、すぐに価格が下がってしまうので避けるべきです

何のために不動産を買うのかを考えると収益を上げるためですので、多少難があってもしっかり賃料を稼いでくれる物件=収益性の高い物件を選ぶべきです。

この点で不動産業者が勧める物件と投資家が買うべき物件が違っていますすのでしっかり自分の意見を通すようにしましょう


セミナーは不要
本とネットからの勉強で充分

本から学ぶ不動産投資

私の経験上、セミナーからの学びより、本やネットからの情報の方が役に立つことが多かったです。

投資の方針は人それぞれ多様ですので、自分の投資方法に合った投資家がどのように投資を進めていったのか、ここが一番知りたいところですよね。

そのような情報はネットで検索すればかなり出てきますし、それ以外の不動産投資の基本的なことは本にしっかり情報が整理されています

そういった本やネットで得られない情報がセミナーで聴けそうな場合とセミナー参加者同士の交流会で投資家の生の声が聞けそうな場合などは参加価値が高いものが多かったので有効活用するのもいいと思います。


安い物件からスタートすれば失敗しても挽回できる

不動産投資家にもいろいろなタイプが存在します。
いきなり1億近い物件を購入していく強者もいてとても勉強になりますが、基本的には初めは安い小さい物件からトライしてみるのがおすすめです

小さい物件と言ってもやはり不動産は金額が大きい投資になるので自己資金は200万円〜300万円は必要です。

この金額を不動産に投資すると考えると最初は不安に思うかもしれませんが、株と違って不動産は買った物件が0円になることはありません

多少値下がりしてしまったとしてもしっかり賃料を稼いでくれますので保有している期間トータルで考えるとかなりプラスになります

株の場合は売却益、キャピタルゲインを得ることが一番の目的ですが、不動産の場合は長期保有で安定した賃料、インカムゲインを得ることが目的です。

毎月賃料が入金される収益の安定性も不動産投資の魅力です。

たとえ購入した物件が300万円から150万円に値下がりしたとしても、年間40万円の賃料を10年間得ることができていたなら充分なプラスと言えるのではないでしょうか。

不動産投資は世間に思われているほど危険なものではなく、むしろ資産性もあって収益性も高い投資方法です。

しかしその分自己資金と継続した勉強が必要になります

 

実践が一番の勉強
有名投資家の投資法も自分に合うとは限らない

人生が長くなった分、学び続けることで生涯の収入に大きな差がついていきます。

不動産賃貸業は定年もなく長期的に収入を得られる他にはなかなかない投資方法です。

やりかたはひとそれぞれ、保有資産や勤務状況によって取れる手法が違ってきますので有名投資家のやり方をそっくりそのまま真似できるわけではありません。

いろんな方法を学びながら自分に合った部分だけ取り入れ、オリジナルの戦略をたてましょう。

私のような知識ゼロから始めたデザイナーでも自分で情報を得ていくことで少しずつ投資家として進歩していくことができたので、本当に不動産投資は再現性の高い投資だと思います。

自分でやってみて実感したことですが、子育てや介護など、社会でお金を稼ぐことが難しい女性にとって不動産投資はピッタリだと思います。

女性の長い人生、もう一つの安定収入を得ることで救われることは多いです。

例えば失業したときや自分や家族が病気になったとき、配偶者を亡くしてしまったときなど、長い人生にはいろんなことが起きますが、その時どう対応できるのか。
本業の収入や年金以外にも副収入があれば対応方法も選択肢も大きく広がるのではないでしょうか

いくつになっても自分がやりたいことをして自由に生きていくために、長くづづけられる不動産投資は心強い味方ですよ。


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