*ZENY*不動産投資blog

Real estate investment blog. Aim to be rich.

月別: 2019年10月 (page 1 of 2)

どこがお金貸してくれるの? 会社の近くの信金さんに行った時の話

2戸目の投資用物件、中古マンション2号を買う時、どこの金融機関がお金を貸してくれるのかそれなりに調べてみました。

ネットで調べて昼休みに電話。
職場近くの信金さんが投資用不動産にも融資してるというのでアポとって行ってきました。

買いたい築古区分マンションの資料を数件持っていざ融資担当者のところへ。

かなりカジュアルなこじんまりした信金さんです、私もカジュアルな気持ちで挑みました。

気持ちはカジュアルではありましたが、失礼のないようにファッションはオフィスカジュアルであります。

融資担当者さんは人を見ています

真夏のじりじりした日差しの正午過ぎ、信金さんに到着した私を見て50代後半とみられる融資担当者さんはあからさまに落胆の表情をみせました

一目見てから先は何を話そうが完全にアウェーです。

どんなに取り繕ったとしても低属性であることはかわりませんし。


これが門前払いというやつかしら?
(いや、門の中には入ってるけど…)

しかしめげずに物件資料を担当者さんに見てもらいました。

素敵な物件とはいいがたいその資料を見て、融資担当者さんはこういいました。

「うちのお客さんには、こういう物件は買わせない」




ぬおぉぉぉっ!

すいませんねぇ、そういうお客さんじゃなくて。
こういうのしか買えんのですよ!!

どんなに向こう見ずな私も来るところを間違えたことを悟りました。

聞きたくなかった「ご主人」という言葉

そして最後にその融資担当者さんはこういいました。

「ご主人に借りてもらったら?」

でたよ…。 夫に頼めと。



私意地っ張りかもしれませんが、これを夫に頼むのは嫌だったのです。
不動産投資で生きていこうとしてるのは夫ではなくて私。


物件を探すのも不動産屋と現地に行くのも私。
でもお金を借りるときは夫に頼むというの?


これではまるで
「ねえ、バック買ってー」
と言っているみたい。

「ねえ、マンション買ってー」


いや、正確には、

「投資用にマンション買いたいから、お金借りて」
というんでしょうか。


きっと世の中にはこのくらいの事なんで言わないの?といういい女っぷりの方はたくさんいるんでしょうが。


つくづく、損な女です。


まあ、夫が行っても信金さんは融資してくれないでしょうが…。

非正規でも買えた 投資用物件2戸目を購入 都内中古マンション2号

2戸目の投資用物件も中古マンション

なかなか2戸目の投資用物件を買えずにじたばたしていたゼニーですが、自宅マンションを買って数年経ってようやく投資用物件2戸目を購入しました。

それまでの日々は仕事と子育てに追われ、不動産投資への夢を諦めかけていました

頑張って働いてもお金は生活費と子供たちのための教育費の貯金で消えてしまって相変わらず余裕がない生活でした。
そしてその生活に疲れてしまいました。

投資用物件はどう頑張っても資金ゼロでは買えません
特に私のような非正規雇用の不安定な人間にお金なんて貸してくれません。
年収は低いし不安定だし、私だってこんな人にお金貸したくないです。

「もう投資なんて無理。神奈川の中古マンションも売ったろか」

そのくらいに思っていました。


しかしそんな時、猛烈に会社を辞めたくなりました

ありますよねこういう時。

やってられっか! こんな会社やめたるわ!(※非正規)

また怒りのエネルギーが充満してきました

こういうときの私のストレス解消法は「投資の本を読むこと」です。
マイナスの言い方をすれば現実逃避です。


しかしこのエネルギーをうまく使うと前進できます。

そして改めて私は決意しました。

「不動産投資で生きていこう!」

そう決めたらやることはお金をかき集めること。

そして何と保険の契約者貸付でお金を工面しなんとか物件購入の諸費用分を用意しました。

借入先は不動産投資によく使われるノンバンク。

すごいガムシャラ感ですが、私のような低属性ではこういう方法でしかなかなか借り入れができません

融資を受けて物件を購入するのも初めてのことです。

私に買えそうな少額の物件ではありましたが、ここでもまた、融資がおりるのか不安でした。が、


融資OK!

『東京都港区 築古ワンルームマンション 680万円』
購入できました。



とにかく会社やめたいエネルギーで突き進んで物件購入まで漕ぎ着けたのですが、この物件を買ったくらいで仕事を辞められる訳もなく…。
現在も仕事は続けております。

また次の物件買って、頑張るしかないです。
無職の人間ではお金は借りられません。


私のようにお金がなくても属性が低くても投資を始めることは出来ますが、『できる範囲でできる投資』をすることになり、理想とはだいぶ違う投資スタイルになるかもしれません

不動産投資の本もたくさん出版されているのでいろんな投資方法のものを読んで夢は広がっていきましたが、やはり参考になったのは自分と同じ投資スタイルの、底辺からの不動産投資の本でした


『空室にならない物件』を重視


持っている資金や属性によっても投資スタイルは変わりますが、時間があるかどうかもかなり影響します。

少ない投資額で自主管理をしながら投資を急拡大していく素敵な投資家さんに憧れましたが、私には仕事も子育てもあり時間がありません。

すでにストレスも嫌と言うほどあるので、これ以上不動産投資でストレスをためたくありませんでした

とにかく楽に経営したい私は空室リスクの少ない都心の中古マンションに絞って物件をあたりました


物件の探し方も投資家によって重視するところが全然違ったりします。
住む人の好みもいろいろあるように投資家の好みもいろいろ
こういうところが不動産投資の面白いところでもあります。

みんなが同じ価値観だと同じような物件に人気が一極集中して勝敗がはっきり分かれてしまいますが、いろんなニーズがあるので自分がやりやすいところで投資を進めていけます


時間がある人は時間をかけてリフォームしたり、お金を借りやすい人は一気に大型物件を買って投資を拡大したり、それぞれ自分に合った投資をされていてとても勉強になります。

その中で自分に合った投資方法を選んでいけばいいのです


多忙なサラリーマンは区分マンション投資もアリ


私のエネルギーの元となったのはとにかく会社辞めたいという後ろ向きな気持ちでしたが、それ自体悪いことでは無いと思います。

脱サラ、早期リタイアのために不動産投資を考える方は多いです。

長い間働いていれば辞めたくなることも一度や二度ではないはず。

人生一度きりですし、自分の好きなように生きたいと思うのは当然ですよね。

ワンルームマンション投資はあまりオススメできませんが、『できる範囲での投資』という意味では多忙なサラリーマンには新築物件でなければマンション投資もアリです。

私の場合はかなり無理して2戸目を買いましたが、もっと計画的にコツコツ貯金できれば無理なく投資を拡大していくことができたと思います。

一時期投げやりになっていた私の反省を込めてですが、諦めずに続けることって大事ですね。

いろんな投資方法の中で自分に合った無理のない方法を見つけて、目指せ経済的自由、脱サラ、脱OLです。

貯金ゼロから不動産を2つ買う方法

貯金が全くない状態から不動産を二つ所有するには一つは安い賃貸物件を先に買って後から自宅を買う方法がオススメです。

最初に買う物件が安いものであればたとえローンで購入していたとしても住宅ローンに影響することはほとんどありません。

私の場合、最初から計画していたわけではなく、先にワンルームマンションを購入したのですが、その後自宅を購入しました。



自宅の住宅ローンを組むときには300万円で買ったワンルームマンションは売ってしまえばいいと思っていたのですが、世帯年収の少ない私たちでは頭金300万円ではとても足りません。
なんとかして貯金を増やさなければと焦っていました。

ワンルームマンション購入から2年ほど経ったころ、ダメ元で自宅用マンションを何件か観に行きました

毎月の家賃は住宅ローン並みに高いので早く自宅を買いたかったのですが、貯金もなかなか増えないし、最初のローン審査のこともトラウマになっていてもう住宅ローンなんて組めないんじゃないかと思っていました

フルローンで買えた自宅マンション

ところが、見に行ったマンションで、意外にもフルローンが通ったのです。

当時はリーマンショック後で都心でも中古マンションの価格がかなり下がっていました。
無理をしない金額だったのが良かったのかもしれませが、まさか、フルローンで買えるとはまったく思っていませんでした。

しかも住宅ローンを組んだのはメガバンク。不動産屋さんにメガバンクは無理じゃないですか?と聞いたくらいです。

前回のことがあったので嬉しいもののかなり拍子抜けしました。

結局フルローンで買えることになったのでワンルームマンションは売らずに済みました。

投資用の不動産ローンより自宅の住宅ローンの方がハードルが低いので、自己資金が少ない場合でも住宅ローンのほうが通りやすいです。
数年前までは投資用不動産でもフルローンで買えましたが、今は自己資金なしでは買えません。

投資用物件のローンがあったとしても多額の借入でなければ住宅ローンに影響することはあまりありませんし、もし投資用物件を現金で買っていれば、それを共同担保に入れるという方法も取れます

ですので先に投資用物件を買ってしまった方が投資を進めやすいですね。

数年前は貯金もなかった自分が自宅のマンションと投資用ワンルームを持つことになりました
相変わらずお金はありませんでしたが、数年前にはこんな流れで不動産を二つ所有できるなんて考えてもいませんでした

やはり2年前無理をしてローンを組んでいなくてよかったです。

不動産屋さんも頑張ってくれて立地が良い割にかなり値引きにも応じてくれました。
この頃はマンションがなかなか売れなくて不動産業界も苦しい時期だったようです。

少額でも 「お金に働いてもらう」ことを実感できる

住宅ローンが組めないことが分かった時から融資の事や不動産のことを本やネットで調べました

そこからまたファイナンシャルプランを練り直したりしながらお金について勉強したことで何もわかっていなかった頃から考えるとかなり成長できたと思います。

底辺から始める不動産投資は短期間でがっつり儲かる、とはいきませんが、少額でもできる範囲で地道にやることで必ずお金を生み出すことができるようになります

ワンルームマンションからの収益はたいした額ではありませんでしたが、少額でも投資用不動産を持つことで「お金に働いてもらう」ということを実感することができました


とはいえ、貯金ゼロから始めるにしても、最低でも諸費用分は自分で頑張って貯めなくてはいけません。

それでもいきなり高額な物件を買うのではなく、安い物件を買うのですから、諸費用分くらいなら頑張ればなんとかなると思います。

初期の頃は辛いですが、それを乗り越えた時に今まで知らなかった世界が開けると思います。少しずつでも前に進みましょう。

先に買うべきなのは自宅か?投資用不動産か?

投資用か、それとも自宅か。どっちから入るかは結構重要です。
私としては投資用物件から買ったほうが絶対にいいと思います

なぜかというと自宅を買った時点で手詰まりになる方が多いから。

自宅の購入は人生の中でもおそらく一番高額な買い物ですよね。
それをいきなり不動産の知識がない状態で買ってしまうとどうなるか
憧れのマイホームですから、やっぱり誰でも素敵なところに住みたいですよね。
家の広さにしろバスルームやキッチンにしろいろいろ譲れないところがたくさんあります。

そして素敵な新築マンション、新築戸建てを見てしまうと、絶対こういうところに住みたい!!って思っちゃいます。

だって素敵なんだもん、新築物件。
私もすごーく住みたくなっちゃいましたよ。
でもこういう大きな買い物をする時こそ冷静にならなくてはいけません

新築物件を購入するとゲームオーバー

素敵な新築物件ですが、悲しいことに住み始めたらすぐに中古物件扱いになってしまいます。
そして買ったばかりはピカピカでも5年たったら結構傷みもでてきます。

やはり一度住んでしまうと物件の価格は大きく下がってしまいます。
新築マンションだと引っ越しして住み始めたらおよそ2割価格が下がると言われています。
もしローンが払えなくなって5年後に売却しようと思っても、売却代金でローンの残金を払えないということに。こうなると身動きが取れません。

さらに借りられるだけ自分の融資枠いっぱいにローンを組んでしまうと、いざ投資物件購入という時にお金を借りられなくなってしまいます

こうなってしまってはゲームオーバー、このパターンの方が本当に多いです。

私の場合も先に自宅を買う気満々だったのですが、お金の世界の事を知らな過ぎて買えませんでした


↓↓ その時の悲惨な顛末はこちら
頭金を貯めたのに 家を買えなかった



そして仕方なくですが、先に投資用のワンルームマンションを買うことになりました

このころ不動産投資の知識なんてほとんどありません。
いきなりたいしてお金もないのに4000万円くらいの自宅物件を買おうと思っていたくらいですから。

自宅が買えなくてその時は本当にショックだったのですが、このとき無理をして買っていたらそのあとローンの支払いだけでいっぱいいっぱいになっていたと思います。

たくさんの不動産をみることで不動産の本当の価値を知る

そもそも、なんでワンルームマンションを買おうと思ったかというと、現金で貯金していると使ってしまいそうだったからなんです。

貯められない体質だったので、お金使う理由ならいくらでも出てきます。

現金でもっていると危ない。
しかも不動産に投資したら、現金で持っているより増えるのも早いし!

そう思ってさっそく自分に買えそうな物件を探し始めました。

自宅のマンションのローンすら通らないので買える物件は限られています。

ローンは多分使えないから、頭金用に貯めた300万円程度の物件。初めての不動産購入です。

経験が100冊の本より大きな学びになる

この頃も本を読んだりブログを読んだり勉強はしているつもりでしたが、実践に勝る勉強はありませんでした

不動産を買う時に手数料登記費用等の諸費用がどれくらいかかるのか、買った後も不動産取得税を払うとか、実際に払ってみて諸費用の重みを実感します。

そしてこれを購入してから不動産が少し身近になり、どういう物件が価値があってどういう物件がダメ物件なのか少しずつ分かるようになってきました

この物件、今の私なら買わないと思いますが、この物件を買ったことで私にとっては300万円以上の大きな学びとなりました

一歩踏み出すことは思っている以上に重要です

この時自分がいずれアパートを買えるようになるとは全く思いませんでした。自宅ですら買えませんでしたし。相変わらずアパート暮らしです。

ちっぽけな自分から少しだけ成長できただけのことですが、「さて、次はどうしよう」とさらに次の一歩を考えられるようになりました

この投資ははっきり言ってベストの投資とは言えません。

それでもベストの物件を探して何年も過ぎてしまうより、やってみようと思ったらまず一歩を踏み出すことが重要なのだと思いました。

そういう意味で物件自体の価値は大したことなかったとしても、この物件を買ってよかったと今でも思います。

まとめ
最初に買うのは投資用物件がおすすめ
新築物件は避ける
たくさんの物件を見て不動産を知る
まず一歩踏み出してみる

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頭金を貯めたのに 家を買えなかった

不動産投資を始める前、お金の知識は全くありませんでした。
ファイナンシャルリテラシーがないとお金持ちにはなれません。もし当時のままお金の勉強をしなかったとしたら今もまだ貧乏なままだったと思います。
私のような失敗をしないように知識武装してくださいね。

頭金を貯めたのに家を買えなかった

長男が2歳くらいになった頃、家計のことを真剣に考えるようになりました。まだまだ子育てが大変で思うように働ず、家族が増えたことで支出も増え、かなり苦しい時期でした。

それまでは目の前のことしか考えなかった私も、さすがにこの先のお金のことも考えなければならなくなりました。
もし病気になったらとか、子供の教育費とか、考えると気持ちが沈む事項です。

住んでいたアパートも子供の成長とともに手狭になっていくので家も買いたい。

そこでこのまま賃貸で暮らした場合、10年後に家賃をどれだけ払うのかなと考えてみました。

当時の家賃、2DKで12万8000円
年間家賃約150万円なので10年でなんと1500万円


中古の一戸建てが買えそうではないですか! ヤバい!

このままでは賃貸貧乏。こんなに払っても全然自分のものにならない賃貸はやっぱり損です。

とにかく家を買おう!


脱賃貸!
そう決めてからコツコツ貯金に励みました。
少しでも早く貯めたくて、手数料がかからない投資信託を買ったりもしました。
私のような非貯蓄体質の人間は現金で持っているとついつい使ってしまうのでこれはいい方法でした。
おまけに少しだけですがリターンもありました。

しかし貯めようと決意してまもなく次男を妊娠出産。
頭金の目標額は300万円でしたが、少したまったところで1歩どころか大きく後退してしまい、貯めようと決意してから頭金が貯まるまでに4年ほど経ってしまいました

仕事と子育てでクタクタな上になかなか貯金も貯まらず、この頃は本当につらかったですね。

自宅物件を探し始めるとうとう脱賃貸か

そうやって必死に貯めた300万円。
ようやく自宅物件を見に行けるようになりました。

そんなときに見つけた4000万円の素敵なテラスハウス(新古)。
中庭にはオリーブが植林され、オリーブのそばにはテラコッタの壺が飾られていました。
テラスハウスは白い石積み風の壁で全体的にプロヴァンス風にデザインされていました。

4000万円は完全に予算オーバーでしたがどうしてもそこに住みたくなり、不動産屋さんにローンの審査をお願いしました。
が、案の定ダメ…。

金融機関はなぜローンが通らないのかその理由は教えてくれません。

夢いっぱいの不動産めぐりから一気に谷底に落っこちた気分です。
ローンが組めないなんて経済的弱者、底辺です

しかし今考えると貯金も少ししかないし、年収も低い状態で4000万円のローンは無謀だったと思います。
この頃の自分を振り替えると、本当に世間知らずだったなと思います。

金融機関の人を見る目の厳しさを初めて知ったときでした。
今思えば大金を借りるのですから当然ですよね。

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